Prêt immobilier et risque aggravé : qui échappe au questionnaire

Quelles sont les trois portes pour assurer un prêt immobilier avec une maladie ?

La dispense de questionnaire, le droit à l'oubli, puis la convention AERAS : trois textes se superposent au 17 septembre 2026, et se vérifient dans cet ordre.

La dispense ne regarde que le montant assuré et la date de fin du prêt : un diagnostic récent ou une affection de longue durée n'y changent rien. Dès qu'une condition manque, le questionnaire revient en entier.

Qui reste soumis au questionnaire de santé ?

Tous ceux qui dépassent 200 000 € assurés par tête, et tous ceux dont le prêt ne se termine pas avant leurs 60 ans. Le bilan de la loi Lemoine remis au Parlement par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF, communiqué du 15 janvier 2024) chiffre l'écart : 58,5 % des souscripteurs avaient un montant assuré inférieur à 200 000 €, mais seulement 23 % de ces contrats étaient éligibles à l'absence de sélection médicale.

Le CCSF l'explique : du fait de l'allongement des crédits, le plafond des 60 ans au terme du crédit réduit significativement le périmètre de la dispense. En 2025, la durée initiale moyenne d'un crédit à l'habitat atteignait 22,4 ans pour un montant moyen de 193 948 € (ACPR, « Le financement de l'habitat en 2025 »). Emprunter sur 22 ans et finir avant 60 ans suppose de signer avant 38 ans.

Le chiffre clé En 2024, 7,4 % des demandes d'assurance de prêts immobiliers et professionnels présentaient un risque aggravé de santé, contre 9,6 % en 2022. France Assureurs explique notamment cette baisse par la suppression du questionnaire au 1^er juin 2022 et par le droit à l'oubli ramené de 10 à 5 ans.

Restent donc soumis au questionnaire : l'emprunteur de 40 ans ou plus qui s'engage sur 20 ans, le couple assuré à 100 % chacun au-delà de 200 000 €, le propriétaire qui rembourse déjà un autre crédit immobilier. Mode d'emploi dans notre page questionnaire de santé.

Locatif, SCI, prêt relais : quelle règle pour quelle opération ?

La dispense et la résiliation à tout moment visent les crédits « mentionnés au 1° de l'article L.313-1 du code de la consommation » : acquisition, construction ou travaux d'un immeuble à usage d'habitation, ou à usage professionnel et d'habitation. Le texte ne regarde pas qui occupe le bien.

Aux 2^e et 3^e niveaux d'examen, l'écrêtement plafonne l'assurance à 1,4 point de taux effectif global si le revenu ne dépasse pas 1 plafond de la sécurité sociale pour 1 part fiscale (48 060 € en 2026), 1,25 plafond de 1,5 à 2,5 parts (60 075 €), 1,5 plafond à partir de 3 parts (72 090 €).

Co-emprunteur malade : comment la quotité change-t-elle le seuil de 200 000 € ?

Le plafond de 200 000 € s'apprécie par assuré. La quotité — la part du prêt couverte sur chaque tête, 100 % au moins au total en général — décide donc de qui remplit un questionnaire. Prêt de 340 000 €, sans autre crédit en cours :

Il faut aussi que la dernière échéance tombe avant les 60 ans de la personne, et l'encours est cumulé : un crédit locatif en cours, assuré sur la même tête, s'ajoute. Avec l'avis du CCSF du 26 mai 2026, les assureurs s'engagent à ne compter que les crédits immobiliers, dès le 1^er septembre 2026 et au plus tard le 1^er juin 2027 : un prêt professionnel ne « consomme » plus le plafond.

Cas type : Thomas, 40 ans, plombier, diabétique de type 1

Thomas, 40 ans, né le 14 mai 1986, artisan plombier, a un diabète de type 1 — une pathologie absente de la grille AERAS et du droit à l'oubli. Avec Léa, 37 ans, il achète leur résidence principale : 340 000 € empruntés, première échéance en novembre 2026. Ils n'ont aucun autre crédit. Le taux de 3,20 % est une hypothèse, proche du taux moyen de 3,2 % relevé par l'ACPR en mars 2026, hors assurance.

1. Sur 20 ans, à 100 % chacun. Mensualité : 340 000 × (0,032 / 12) ÷ [1 − (1 + 0,032 / 12)⁻²⁴⁰] = 1 919,85 €. Dernière échéance en octobre 2046, après les 60 ans de Thomas (mai 2046), et 340 000 € assurés sur sa tête : questionnaire complet. Son diabète relève d'une tarification individuelle, avec les trois niveaux d'examen AERAS.
2. Sur 20 ans, à 50 % chacun. 170 000 € par tête, mais la dernière échéance tombe toujours après ses 60 ans : pas de dispense pour Thomas.
3. Sur 19 ans, à 50 % chacun. Mensualité : même formule sur 228 échéances = 1 992,15 €, soit 72,30 € de plus par mois. Dernière échéance en octobre 2045, avant mai 2046 ; 170 000 € par tête : ni Thomas ni Léa ne remplissent de questionnaire.
4. Le prix de cette porte. Si Thomas décédait après la 60^e échéance, le capital restant dû serait de 269 473,29 € : l'assurance en rembourserait la moitié, et Léa garderait environ 134 737 € à rembourser, soit une mensualité d'environ 996 € si la durée est conservée. Le scénario 100 % / 100 % solderait tout.
5. La décision. Ils font chiffrer les deux options. Si l'assurance de Thomas à 100 % est acceptable, la protection complète l'emporte ; sinon, la dispense sécurise l'accès à l'assurance.

Reste l'arrêt de travail : la Sécurité sociale des indépendants versera à Thomas au plus 65,84 € par jour à partir du 4^e jour (2026). La franchise de la garantie incapacité compte autant que son tarif.

Exemple construit à partir des textes, ni dossier réel ni promesse de résultat.

Que change l'avis du CCSF de 2026 pour un emprunteur malade ?

Adopté le 26 mai 2026 et publié le 24 juin 2026, l'avis du CCSF enregistre des engagements des assureurs sur les contrats liés à des prêts immobiliers. Ce ne sont pas des lois, et leur généralisation est échelonnée.

Choisir ou changer d'assurance de prêt immobilier : quels sont vos droits ?

Sur un crédit immobilier de particulier, jusqu'à la signature de l'offre puis à chaque substitution, le prêteur ne peut refuser un contrat qui présente un niveau de garantie équivalent au sien. Tout refus est explicite, comporte l'intégralité des motifs et précise les garanties manquantes (article L.313-30 du code de la consommation).

• À tout moment après la signature de l'offre, vous pouvez résilier et substituer un autre contrat (article L.113-12-2 du code des assurances, issu de la loi du 28 février 2022).
• Dix jours ouvrés : c'est le délai dont dispose la banque pour accepter ou refuser la substitution ; en cas d'accord, l'avenant ne peut pas vous être facturé (article L.313-31).
• Nouvelle sélection médicale : sauf dispense, le nouveau contrat repose sur un nouveau questionnaire.
• Jamais de résiliation avant l'accord écrit de la banque et l'acceptation par le nouvel assureur. Si le prêteur refuse, le contrat initial n'est pas résilié.

Ces droits n'existent pas sur un prêt professionnel. Ils servent aussi à faire sauter une surprime ancienne.

Indépendant : qu'est-ce qui change pour l'assurance de votre prêt immobilier ?

Questionnaire et substitution suivent les mêmes règles que pour un salarié. La différence tient à la garantie arrêt de travail : franchise face aux indemnités de votre caisse, prise en charge forfaitaire ou indemnitaire, invalidité appréciée au regard de votre métier. Prevoya assure aussi le prêt immobilier des indépendants : voir assurance de prêt immobilier d'un indépendant.

Ailleurs, les règles changent : une prévoyance individuelle ne bénéficie ni de la dispense, ni du droit à l'oubli, ni d'AERAS (prévoyance refusée ou ajournée) ; une mutuelle responsable ne pose aucune question de santé ; le régime obligatoire couvre sans sélection médicale.

Quand ne faut-il pas chercher la dispense de questionnaire à tout prix ?

Dans quatre cas : quand elle coûte la protection du foyer, quand elle alourdit trop la mensualité, quand la date de votre droit à l'oubli approche, et quand on vous propose de « simplifier » le questionnaire.

• Quand elle coûte la protection du foyer. Une quotité basse laisse une dette au survivant. Un contrat à 100 %, même surprimé, protège mieux.
• Quand elle alourdit trop la mensualité. Raccourcir le prêt pour finir avant 60 ans augmente l'effort ; la décision du Haut Conseil de stabilité financière limite le taux d'effort à 35 %, hors marge de dérogation des banques.
• Quand votre date approche. Si le droit à l'oubli est acquis dans quelques mois, une substitution à cette date peut valoir mieux qu'un montage qui dégrade la protection.
• Quand on vous propose de « simplifier » le questionnaire. Hors dispense et hors droit à l'oubli, une omission volontaire expose à la nullité du contrat (article L.113-8 du code des assurances).

Besoin d'un interlocuteur neutre après un cancer ? La Ligue contre le cancer anime le service AIDEA, gratuit et anonyme, dédié à l'emprunt : 0 800 940 939.

L’auteur de cette page

Yacine Sahnoune

Courtier en assurances · Fondateur de Prevoya (WeSave SAS) · Directeur de la publication

Il signe l’ensemble des contenus de ce site. Sa spécialité : traduire les barèmes des régimes obligatoires — treize caisses, des règles qui changent chaque année — en une décision claire pour un indépendant ou un dirigeant.

• ORIAS n° 26004449
• Contrôle ACPR
• Méthodologie de vérification
• Qui sommes-nous ?