Assurance de prêt immobilier d'un indépendant (TNS) : ce qui change

Prêt immobilier ou prêt professionnel : quelles règles pour un indépendant ?

Le critère n'est pas votre statut, c'est l'objet du crédit. Un crédit qui finance un immeuble à usage d'habitation, ou à usage professionnel et d'habitation, relève du crédit immobilier (article L.313-1, 1° du code de la consommation). Un prêt « destiné à financer une activité professionnelle » en est exclu (article L.313-2, 2°). Au 17 septembre 2026 :

Le local mixte — un logement et un cabinet sous le même toit — est expressément visé par le 1° de l'article L.313-1 : acheté en nom propre, il relève du crédit immobilier et de toute la loi Lemoine. Des murs strictement professionnels, ou achetés par une société pour son activité, relèvent du prêt professionnel : voir murs professionnels achetés par une SCI.

Le questionnaire de santé est-il obligatoire pour le prêt immobilier d'un TNS ?

Pas toujours, et votre statut n'y change rien. L'article L.113-2-1 du code des assurances interdit toute question de santé si la part assurée sur l'encours cumulé ne dépasse pas 200 000 € par assuré et si le prêt se termine avant vos 60 ans. Selon l'avis du CCSF du 26 mai 2026, ce seuil s'apprécie sur les seuls crédits immobiliers, au plus tard le 1^er juin 2027 : vos prêts professionnels n'y sont plus ajoutés. Hors de ces deux conditions, le questionnaire s'applique comme pour tout emprunteur.

Et si l'arrêt de travail survient pendant le prêt ? Franchise, mode d'indemnisation et déclaration du sinistre sont détaillés dans assurance emprunteur et arrêt maladie en cours de prêt.

Que regardent la banque et l'assureur quand vous êtes TNS ?

La banque raisonne en capacité de remboursement. La décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 limite le taux d'effort à 35 % et la durée à 25 ans, hors marge de dérogation, en rapportant les charges d'emprunt au revenu net avant impôt. Pour un indépendant, ce revenu se justifie en général par les déclarations et les comptes des derniers exercices.

L'assureur, lui, regarde trois choses. Votre santé, par le questionnaire, sauf dispense. Votre métier, qui peut conduire à exclure ou limiter certaines garanties pour une activité physique ou à risque. Et, dans un contrat indemnitaire, vos revenus au moment du sinistre, qui détermineront ce qu'il verse. Les deux derniers points ne se voient pas dans un taux : ils se lisent dans la notice.

Le chiffre clé Les demandes de changement d'assurance de prêt immobilier sont passées de 198 530 en 2021 à 496 654 en 2024, et près de 94 % sont acceptées (CCSF, avis de 2026). Sur le prêt professionnel, qui n'offre pas ce droit, les contrats en délégation ne pèsent que 3 % des cotisations, contre 22 % en immobilier (France Assureurs, 2024).

Arrêt de travail : contrat forfaitaire ou indemnitaire ?

Deux contrats au même tarif peuvent verser des montants opposés pour le même arrêt. Un contrat forfaitaire paie la mensualité ; un contrat indemnitaire ne couvre que votre perte de revenu, indemnités de la caisse déduites — jusqu'à 130 € par jour pour un expert-comptable affilié à la CAVEC en 2026. Le mode d'indemnisation est écrit dans la notice :

• Forfaitaire : l'assureur prend en charge la mensualité, à hauteur de la quotité, après la franchise, quels que soient vos revenus pendant l'arrêt et les indemnités que vous touchez par ailleurs.
• Indemnitaire : l'assureur compare votre revenu de référence aux prestations perçues — indemnités de votre caisse, parfois prévoyance — et ne couvre que la perte, dans la limite de la mensualité. Si vos indemnités couvrent déjà votre revenu de référence, il peut ne rien verser.

Pour un libéral bien couvert par sa caisse ou pour un indépendant aux revenus irréguliers, la différence est concrète : la définition du revenu de référence — dernière année, moyenne de plusieurs exercices — pèse autant que le mode lui-même. Le même mécanisme existe en prévoyance : voir forfaitaire ou indemnitaire.

Franchise de 90 jours : que verse votre caisse pendant ce temps ?

Les franchises de garantie arrêt de travail vont couramment de 90 à 180 jours, et l'indemnisation dure jusqu'à 1 095 jours. Pendant la franchise, la mensualité reste à votre charge. Ce qui compte, c'est ce que votre régime obligatoire verse avant et après le 90^e jour. Montants 2026 de nos données caisses :

Deux lectures. Un artisan est indemnisé dès le 4^e jour, mais au plus 65,84 € : la franchise pèse sur un revenu déjà amputé. Un architecte affilié à la CIPAV ou un pharmacien titulaire peut toucher davantage jusqu'au 90^e jour, puis plus rien : c'est au moment où sa garantie de prêt démarre qu'elle devient décisive. Le simulateur d'indemnités journalières fait le calcul sur votre revenu. Le cas des caisses qui ne versent rien après le 90^e jour est développé dans prêt immobilier d'une profession libérale ; celui des revenus lissés d'un micro-entrepreneur, dans prêt immobilier et prêt professionnel d'un auto-entrepreneur.

Invalidité : pourquoi la définition de votre métier compte-t-elle ?

Un indépendant peut ne plus pouvoir exercer son métier sans être invalide au sens fonctionnel. Tout dépend du barème : incapacité fonctionnelle seule, ou croisée avec l'incapacité professionnelle. Pour les contrats de prêts immobiliers, l'avis du CCSF du 26 mai 2026 enregistre trois engagements des assureurs :

• l'incapacité professionnelle est appréciée au regard de l'activité exercée au moment du sinistre, et non de toute activité professionnelle ;
• l'invalidité totale est fixée à 66 % et l'invalidité partielle à 33 %, des seuils plus favorables restant possibles ;
• les conditions générales explicitent le barème fonctionnel, le tableau de calcul du taux et un exemple chiffré.

Ces règles valent pour les affaires nouvelles dès le 1^er septembre 2026, et pour toutes celles postérieures au 1^er juin 2027. Elles ne rendent pas tous les contrats identiques : le tableau croisé reste propre à chaque assureur. Détail dans invalidité professionnelle ou fonctionnelle et, pour l'invalidité partielle, dans les garanties de l'assurance de prêt.

Cas type : Julien, 45 ans, expert-comptable, achète sa résidence principale — que verse son contrat pendant un arrêt ?

Julien, né en février 1981, expert-comptable libéral affilié à la CAVEC, a un revenu moyen de 100 000 € sur trois ans. Il emprunte seul 280 000 € sur 20 ans, première échéance en décembre 2026.

1. La mensualité. M = C × t ÷ [1 − (1 + t)⁻ⁿ], avec C = 280 000 €, t = 3,20 % ÷ 12 et n = 240 : 1 581,06 € hors assurance.
2. Le questionnaire. 280 000 € assurés et une dernière échéance en novembre 2046, à 65 ans : pas de dispense. La loi Lemoine lui garde en revanche le libre choix de l'assureur et le changement à tout moment.
3. Un arrêt de six mois. Rien les 3 premiers jours. Du 4^e au 90^e jour, l'Assurance maladie verse 100 000 ÷ 730 = 136,99 € par jour, soit 87 × 136,99 = 11 918,13 €. Du 91^e au 180^e jour, la CAVEC verse 130 € par jour, soit 11 700 €.
4. La franchise de 90 jours. Les trois premières mensualités restent à sa charge : 3 × 1 581,06 = 4 743,18 €. Ensuite, un contrat forfaitaire à 100 % prend en charge 1 581,06 € par mois.
5. L'hypothèse indemnitaire. Prenons un contrat qui ne couvre que la perte de revenu après déduction des indemnités de la caisse. Revenu de référence : 100 000 € par an ; CAVEC : 130 € × 365 = 47 450 € par an. La perte dépasse la mensualité : il est couvert. Avec un revenu de référence de 45 000 €, les 47 450 € de la CAVEC couvriraient déjà tout : ce contrat ne verserait rien.

Julien choisit donc son contrat sur trois lignes de la notice — franchise, mode d'indemnisation, définition de l'invalidité — avant de comparer les prix sur le calculateur de coût.

Exemple construit pour illustrer le raisonnement, à partir des textes et des barèmes 2026 : ce n'est ni un dossier réel, ni une promesse de résultat. Le taux de 3,20 % hors assurance est une hypothèse, proche du taux moyen de 3,2 % relevé par l'ACPR en mars 2026.

Quand ne pas payer pour une garantie, ou ne pas changer d'assurance ?

Quand la garantie répond à un besoin que votre caisse couvre déjà, ou quand le changement vous ferait repasser par un questionnaire de santé. En crédit immobilier, changer d'assurance est un droit à tout moment (article L.113-12-2 du code des assurances) ; ce n'est pas toujours une bonne idée. Quatre règles, au 17 septembre 2026 :

• Ne payez pas une franchise courte sans l'avoir comparée à votre caisse. Si vos indemnités couvrent déjà la mensualité pendant les 90 premiers jours, une franchise plus courte, en général plus chère, répond à un besoin déjà en partie couvert.
• Ne changez pas d'assurance en cours de prêt si votre santé s'est dégradée. Le nouveau contrat repose sur un nouveau questionnaire, sauf dispense : vous risquez d'échanger un contrat sans restriction contre un contrat avec exclusion.
• Ne résiliez jamais avant l'accord écrit de la banque sur le nouveau contrat. Si un arrêt de travail est déclaré, l'avis du CCSF prévoit que l'assureur d'origine en maintient la couverture, au plus tard le 1^er janvier 2027 pour tous les contrats : vérifiez-le avant de bouger.
• Ne comptez pas sur l'assurance de prêt pour vous verser un revenu. Elle paie la banque. Votre revenu pendant l'arrêt relève de la caisse obligatoire et de la prévoyance ; les deux contrats se complètent, ils ne se remplacent pas.

L’auteur de cette page

Yacine Sahnoune

Courtier en assurances · Fondateur de Prevoya (WeSave SAS) · Directeur de la publication

Il signe l’ensemble des contenus de ce site. Sa spécialité : traduire les barèmes des régimes obligatoires — treize caisses, des règles qui changent chaque année — en une décision claire pour un indépendant ou un dirigeant.

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