Prêt immobilier d'une profession libérale : assurer l'arrêt de travail

La loi Lemoine s'applique-t-elle au prêt immobilier d'une profession libérale ?

Oui, sans réserve liée au métier. L'article L.113-2-1 du code des assurances, en vigueur depuis le 1^er juin 2022, dispense de questionnaire de santé l'assurance d'un crédit du 1° de l'article L.313-1 du code de la consommation — logement ou local mixte — sous 200 000 € assurés et pour un prêt terminé avant 60 ans. La profession du souscripteur n'y figure pas.

Ce que la loi Lemoine ouvre à un libéral pour son prêt immobilier, et ce qu'elle n'ouvre pas pour ses prêts professionnels, est détaillé dans notre page prêt immobilier d'un indépendant. Trois situations propres aux professions libérales méritent une ligne :

• Le local mixte, cabinet au rez-de-chaussée et logement à l'étage, acheté en nom propre : le 1° de l'article L.313-1 vise expressément les immeubles « à usage professionnel et d'habitation ». Loi Lemoine applicable.
• Les murs du cabinet achetés seuls, ou par une société civile immobilière pour l'activité : prêt professionnel, questionnaire toujours dû, délégation à négocier. Voir murs professionnels et SCI.
• La patientèle, le matériel, les parts de société d'exercice : prêts professionnels, hors loi Lemoine. Voir installation libérale de santé.

Le questionnaire de santé est-il obligatoire pour ce prêt ?

Non si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € et si le prêt finit avant vos 60 ans ; oui au-delà. Selon le bilan de la loi Lemoine remis au Parlement par le CCSF le 15 janvier 2024, 58,5 % des contrats portaient sur moins de 200 000 €, mais seuls 23 % d'entre eux remplissaient aussi la condition d'âge : les prêts longs des libéraux installés tard passent souvent par le questionnaire.

Quand il est dû, vous répondez exactement aux questions posées. Une incapacité ou une invalidité en cours reste toujours à déclarer ; un cancer ou une hépatite C dont le protocole est terminé depuis cinq ans, sans rechute, ne l'est plus. Avec un antécédent de santé, la convention AERAS s'applique au prêt immobilier jusqu'à 420 000 € assurés et pour un contrat terminé avant 71 ans : notre page prêt immobilier avec un risque aggravé de santé détaille les trois niveaux d'examen.

Que verse votre caisse pendant un arrêt de travail, avant et après le 90^e jour ?

La CPAM d'abord, votre caisse ensuite — ou personne. Selon l'Assurance maladie, l'indemnité journalière des professions libérales vaut 1/730^e du revenu annuel moyen des trois dernières années, du 4^e au 90^e jour, dans la limite de 197,51 € par jour en 2026, à condition de justifier de 12 mois d'affiliation continus. Le relais dépend de la caisse.

Deux lectures. Un architecte à 70 000 € de revenu moyen touche 95,89 € par jour de la CPAM, soit 8 342,47 € sur 87 jours, puis plus rien : sa garantie de prêt devient décisive au 91^e jour. Un chirurgien-dentiste reçoit 3 396,60 € pour 30 jours de la CARCDSF à partir du 91^e jour : si sa mensualité est inférieure, une franchise de 180 jours peut se discuter, à condition que la trésorerie du cabinet couvre les charges. Le simulateur d'indemnités journalières fait ce calcul sur votre revenu.

Le chiffre clé Les indemnités de la CPAM cessent au 90^e jour pour toutes les professions libérales relevant de la CNAVPL. Pour six caisses — CIPAV, CAVP, CARPV, CPRN, CAVAMAC, CAVOM —, le relais est de 0 € par jour jusqu'à une éventuelle invalidité reconnue. Une garantie arrêt de travail avec 90 jours de franchise est, pour ces professions, la seule qui commence le jour où la caisse s'arrête.

Contrat forfaitaire ou indemnitaire : lequel verse vraiment pendant l'arrêt ?

Deux contrats au même prix peuvent verser des montants opposés. En mode forfaitaire, l'assureur prend en charge la mensualité, à hauteur de la quotité, après la franchise. En mode indemnitaire, il compare un revenu de référence aux prestations reçues — indemnités de la caisse, parfois prévoyance — et ne couvre que la perte, dans la limite de la mensualité. L'avis du CCSF du 26 mai 2026 note d'ailleurs que les franchises sont « fréquemment » de 90 jours.

Pour une profession libérale, le mode indemnitaire a deux effets propres :

• Une caisse généreuse peut annuler la garantie. Un dentiste avec 113,22 € par jour de la CARCDSF, soit 41 325,30 € sur un an, et un revenu de référence de 40 000 € dans le contrat, ne subit aucune « perte » au sens de la notice : l'assureur ne verse rien après le 90^e jour.
• Une caisse muette rend l'indemnitaire acceptable. Pour un affilié CIPAV, aucune prestation ne vient en déduction après le 90^e jour : la perte de revenu est totale, et le contrat couvre la mensualité entière. Reste la définition du revenu de référence — dernière année ou moyenne de trois —, qui pèse pour un revenu irrégulier.

Le même mécanisme régit votre prévoyance : voir forfaitaire ou indemnitaire. Un arrêt survenu pendant le prêt, une exclusion du dos ou des troubles psychiques, un mi-temps thérapeutique : ce que la garantie fait alors est expliqué dans arrêt maladie en cours de prêt : êtes-vous couvert ?

Le rachat de franchise vaut-il son prix pour un libéral ?

Il le vaut quand les 90 premiers jours ne sont couverts par personne. Selon l'Assurance maladie, les indemnités journalières des libéraux supposent 12 mois d'affiliation continus : un praticien installé depuis huit mois n'a droit à rien du 4^e au 90^e jour. Le rachat de franchise raccourcit la franchise de la garantie incapacité, par exemple à 30 jours, ou la supprime en cas d'hospitalisation ou d'accident, contre une prime plus élevée.

Il se compare à trois alternatives, à chiffrer sur votre offre :

1. Une prévoyance individuelle avec franchise courte. Elle verse un revenu à vous, pas à la banque, et couvre aussi vos charges fixes : pour un libéral, c'est souvent le bon endroit pour couvrir les 90 premiers jours. Voir arrêt maladie d'une profession libérale.
2. Une épargne de précaution égale à trois mensualités : le rachat de franchise n'a alors d'intérêt que pour un arrêt long, où il n'apporte rien de plus qu'une franchise de 90 jours.
3. Une franchise réduite limitée à l'accident ou à l'hospitalisation, moins chère qu'un rachat total, cohérente avec les métiers où l'arrêt court est surtout traumatique.

Cas type : Inès, 38 ans, architecte affiliée à la CIPAV, emprunte 220 000 € sur 20 ans

Inès, née en juin 1988, architecte libérale depuis 2017, a un revenu moyen de 70 000 € sur trois ans. En décembre 2026, elle emprunte seule 220 000 € sur 20 ans pour sa résidence principale, assurés à 100 %, à un taux hypothétique de 3,20 % hors assurance : mensualité de 1 242,26 €.

1. Le questionnaire. 220 000 € assurés dépassent le seuil de 200 000 € : pas de dispense, malgré une fin de prêt à 58 ans. Inès remplit le questionnaire ; la loi Lemoine lui garde le libre choix de l'assureur et le changement à tout moment.
2. Un arrêt de six mois. Rien les 3 premiers jours. Du 4^e au 90^e jour, la CPAM verse 70 000 ÷ 730 = 95,89 € par jour, soit 87 × 95,89 = 8 342,47 €. Du 91^e au 180^e jour, la CIPAV verse 0 €.
3. Franchise de 90 jours, contrat forfaitaire. Les trois premières mensualités restent à sa charge : 3 × 1 242,26 = 3 726,78 €, à mettre en face des 8 342,47 € de la CPAM. Du 4^e mois au 6^e, l'assureur prend 1 242,26 € par mois en charge : 3 726,78 €.
4. Franchise de 180 jours. Six mensualités à sa charge, 7 453,56 €, dont trois sans aucun revenu : la prime plus basse ne compense pas ce trou pour une affiliée CIPAV.
5. Contrat indemnitaire. Revenu de référence 70 000 € ; prestations après le 90^e jour : 0 €. La perte, 5 833,33 € par mois, dépasse la mensualité : le contrat verserait aussi, mais la définition du revenu de référence — année N-1 ou moyenne — compte si son activité a fléchi.

Exemple construit à partir des textes et des barèmes 2026, ni dossier réel ni promesse : taux, franchise et durée d'arrêt sont des hypothèses.

Invalidité : quel barème protège une profession libérale ?

Celui qui regarde votre métier. Selon France Assureurs, la garantie incapacité-invalidité est demandée dans 88 % des dossiers en risque aggravé instruits en 2024 et refusée pour raison médicale dans 10 % : c'est la garantie la plus disputée, et celle dont la définition varie le plus d'un contrat à l'autre.

Un barème fonctionnel mesure l'atteinte dans la vie courante ; un barème professionnel mesure l'incapacité à exercer votre profession. Pour les contrats de prêts immobiliers, l'avis du CCSF du 26 mai 2026 engage les assureurs à apprécier l'incapacité professionnelle au regard de l'activité effectivement exercée au moment du sinistre, à retenir 66 % pour l'invalidité totale et 33 % pour la partielle, et à publier le tableau croisé avec un exemple chiffré, dès le 1^er septembre 2026 pour les affaires nouvelles et pour toutes au plus tard le 1^er juin 2027. Demandez ce tableau avant de signer : le raisonnement est dans invalidité professionnelle ou fonctionnelle.

Quand une profession libérale ne doit-elle pas payer plus pour son assurance de prêt ?

Quand sa caisse ou sa prévoyance couvrent déjà ce que la garantie promet. La décision du HCSF du 29 septembre 2021 plafonne le taux d'effort à 35 % : l'assurance entre dans ce calcul, et chaque garantie superflue réduit votre capacité d'emprunt. Quatre cas, au 18 septembre 2026 :

• Une caisse qui verse plus que la mensualité. Pour un expert-comptable à 130 € par jour de la CAVEC, soit 3 900 € par mois, une franchise de 180 jours sur une mensualité de 1 200 € ne crée aucun trou : la franchise courte se paie pour rien.
• Une prévoyance déjà en place avec franchise courte. Si elle verse dès le 15^e jour un montant qui couvre la mensualité, le rachat de franchise du prêt fait doublon.
• Un contrat indemnitaire chez un libéral bien couvert. Il peut ne rien verser du tout après le 90^e jour : ne payez pas pour une garantie que la notice neutralise.
• Un changement d'assurance après une dégradation de santé. Le droit de résilier à tout moment est réel, mais le nouveau contrat repasse par un questionnaire, sauf dispense : un contrat sans exclusion vaut plus que son prix.

Et un point qui ne se délègue pas : l'assurance du prêt paie la banque, pas vous. Votre revenu pendant un arrêt relève de votre caisse obligatoire et de la prévoyance ; les deux contrats se complètent, ils ne se remplacent pas. Chiffrez d'abord l'offre de la banque avec le calculateur du coût de l'assurance de prêt.

L’auteur de cette page

Yacine Sahnoune

Courtier en assurances · Fondateur de Prevoya (WeSave SAS) · Directeur de la publication

Il signe l’ensemble des contenus de ce site. Sa spécialité : traduire les barèmes des régimes obligatoires — treize caisses, des règles qui changent chaque année — en une décision claire pour un indépendant ou un dirigeant.

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