Loi Lemoine et prêt professionnel : non, et voici ce qui s'applique

Pourquoi la loi Lemoine ne couvre-t-elle pas le prêt professionnel ?

Parce que ses deux articles phares renvoient au même champ. L'article L.113-2-1 (dispense de questionnaire) et l'article L.113-12-2 (résiliation à tout moment) du code des assurances visent l'assurance d'« un contrat de crédit mentionné au 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation ». Au 17 septembre 2026, ce 1° ne couvre que les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation.

Le code de la consommation ferme ensuite la porte explicitement. Son article L.313-2, 2°, en vigueur depuis le 1^er juillet 2016, exclut du chapitre sur le crédit immobilier les crédits « destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle ». Tout le régime protecteur du crédit immobilier en sort avec eux :

• la dispense de questionnaire sous 200 000 € de part assurée et fin de prêt avant 60 ans ;
• la résiliation à tout moment, depuis le 1^er juin 2022 pour les nouvelles offres et le 1^er septembre 2022 pour les contrats en cours ;
• l'interdiction pour la banque de refuser un contrat de niveau de garantie équivalent, avec un refus motivé sous 10 jours ouvrés (articles L.313-30 et L.313-31) ;
• la fiche standardisée d'information (article L.313-10).

Le prêt hypothécaire du 2° de l'article L.313-1 est-il concerné ? Non plus

Non : la loi Lemoine ne renvoie qu'au 1°. L'article L.313-1 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1^er juillet 2016, distingue trois crédits immobiliers : au 1°, ceux qui financent un immeuble d'habitation ou mixte ; au 2°, ceux « garantis par une hypothèque » ou une sûreté comparable sur un immeuble d'habitation, quel que soit leur objet ; au 3°, ceux du 1° souscrits par une personne morale hors activité professionnelle.

Or les articles L.113-2-1 et L.113-12-2 du code des assurances visent « un contrat de crédit mentionné au 1° de l'article L. 313-1 ». Un indépendant qui hypothèque sa maison pour dégager de la trésorerie, financer des travaux du cabinet ou apporter des fonds propres à sa société signe un crédit du 2° : ni dispense de questionnaire, ni résiliation à tout moment, même sous 200 000 € et avant 60 ans. Et si le prêt hypothécaire finance l'activité, l'article L.313-2, 2° l'exclut en outre de tout le chapitre.

Ce que le 2° conserve : le régime du crédit immobilier pour le reste du chapitre, dont le libre choix d'un contrat d'assurance de niveau équivalent avec refus motivé (article L.313-30, version en vigueur depuis le 1^er juin 2022). Et, pour l'emprunteur qui a un antécédent de santé, la convention AERAS et le droit à l'oubli selon ce que le prêt finance. Même lecture pour le 3° : une SCI familiale qui finance un logement n'est pas visée par le renvoi au 1°, et la pratique des prêteurs varie — vérifiez-le sur l'offre.

Quelle règle pour quel prêt ?

Tout dépend de ce que le crédit finance et de qui l'emprunte. Le tableau ci-dessous croise les huit situations que rencontrent les indépendants avec les six règles qui comptent. « Selon le contrat » signifie qu'aucun texte ne vous donne le droit : c'est l'offre de prêt et la notice d'assurance qui décident, et la banque doit donner son accord écrit.

Deux réserves de lecture. Pour l'investissement locatif, l'article L.313-2, 2° exclut aussi l'activité de ceux qui procurent des immeubles « à titre habituel » : une location exercée comme une activité professionnelle peut sortir du champ. Pour la patientèle d'un libéral, la décision du 7 octobre 2024 parle de fonds de commerce : faites confirmer que votre rachat entre dans l'extension. Le détail des situations particulières est dans nos pages SCI et murs professionnels et rachat de parts sociales.

Quelles sont les trois idées fausses les plus répandues ?

Elles ont un point commun : elles appliquent au prêt professionnel une règle écrite pour le crédit immobilier des particuliers. Au 17 septembre 2026, l'article L.313-2, 2° du code de la consommation exclut pourtant de ce régime les crédits qui financent une activité professionnelle, quel que soit leur montant, même sous 200 000 €. Chacune se vérifie en une ligne sur Légifrance.

Le chiffre clé En 2024, les contrats en délégation représentaient 22 % des cotisations d'assurance des prêts immobiliers, mais 3 % seulement de celles des prêts professionnels (France Assureurs, statistiques 2024). Le prêt pro n'offre pas, lui, de droit opposable à la banque.

Mon prêt pro compte-t-il dans le plafond de 200 000 € de mon prêt immobilier ?

Il ne devrait plus. Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a adopté le 26 mai 2026 un avis, publié le 24 juin, qui accueille l'engagement des assureurs de ne retenir pour ce seuil que « les encours des crédits immobiliers au sens du Code de la consommation ».

Un prêt professionnel ou un crédit à la consommation ne « consomme » donc plus la dispense de votre prêt immobilier.

Le texte de l'article L.113-2-1 parle de « l'encours cumulé des contrats de crédit » sans préciser lesquels : d'où les interprétations hétérogènes relevées par le CCSF. Trois précisions sur la portée de l'avis :

• Calendrier : mise en place à partir du 1^er septembre 2026, généralisation au plus tard le 1^er juin 2027. Entre les deux, la pratique peut encore varier d'un assureur à l'autre.
• Nature : c'est un engagement de la profession accueilli par le CCSF, pas une modification de la loi.
• Champ : l'avis porte sur les contrats d'assurance emprunteur des crédits immobiliers. Ses autres engagements — continuité de couverture lors d'un changement d'assureur, seuils d'invalidité harmonisés à 66 % et 33 % — ne visent pas l'assurance de votre prêt professionnel.

Cas type : Karim, ostéopathe, deux prêts la même année

Exemple construit pour illustrer le raisonnement, à partir des textes : ce n'est ni un dossier réel, ni une promesse de résultat. Karim, né en mars 1981, est ostéopathe libéral. En octobre 2026, il signe deux crédits : 180 000 € sur 12 ans pour sa résidence principale, assurés à 100 % sur sa tête, et 90 000 € sur 7 ans pour le matériel et l'aménagement de son cabinet, installé dans un local strictement professionnel. Il a été opéré d'une hernie discale en 2024.

1. Le prêt immobilier. Crédit d'habitation, part assurée de 180 000 €, dernière échéance en octobre 2038 : Karim aura 57 ans, avant son 60^e anniversaire de mars 2041. L'assureur ne peut lui poser aucune question de santé.
2. Le seuil. Si l'on additionnait les deux prêts, l'encours assuré atteindrait 270 000 € et dépasserait 200 000 €. C'est la lecture que l'avis du CCSF écarte : seul le crédit immobilier compte, sous réserve que l'assureur applique déjà l'engagement.
3. Le prêt du cabinet. Il finance une activité professionnelle : article L.313-2, 2°. Questionnaire de santé obligatoire malgré ses 90 000 € ; Karim y déclare sa hernie discale. Une exclusion des affections dorsales sur l'arrêt de travail est une issue possible : elle se discute avant la signature.
4. AERAS. Prêt professionnel pour du matériel, 90 000 € assurés, fin à 52 ans : la convention s'applique si son dossier présente un risque aggravé.
5. Changer plus tard. Son assurance immobilière se résilie à tout moment. Celle du cabinet, non : il fait inscrire une clause de substitution dans l'offre avant de signer.

Qu'est-ce qui protège quand même l'emprunteur professionnel ?

Moins de droits, mais pas aucun. La convention AERAS, le droit à l'oubli, le droit commun des assurances et votre propre contrat encadrent l'assurance d'un prêt professionnel. Leur point commun : ils jouent surtout avant la signature, quand vous pouvez encore comparer, négocier et faire écrire.

Le reste de la méthode — quel assureur interroger, quelles pièces, quel calendrier — est détaillé dans notre page prêt professionnel et risque aggravé de santé.

Que faire, concrètement, avant de signer ?

Traiter l'assurance en même temps que le crédit, pas après. Une fois l'offre signée, aucun texte ne vous garantit de pouvoir changer de contrat : ce que vous n'avez pas négocié risque de rester en place jusqu'au dernier remboursement, sauf clause du contrat ou accord de la banque.

• Demandez par écrit la liste des garanties exigées (décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité, arrêt de travail) et les quotités par tête.
• Faites chiffrer une délégation avant l'accord de principe, et comparez sur le coût total : prime sur capital initial ou sur capital restant dû, avec le calculateur.
• Faites inscrire une clause qui autorise la substitution en cours de prêt, à niveau de garantie équivalent, sans frais ni modification du taux.
• Vérifiez la définition de l'incapacité : professionnelle ou fonctionnelle. Pour un praticien, c'est la clause qui décide du versement (voir invalidité professionnelle ou fonctionnelle).

Contre-discours. Une délégation n'est pas toujours la bonne réponse. Si votre dossier médical est lourd, un contrat groupe qui vous accepte sans exclusion peut valoir plus qu'une prime moins chère ailleurs. Et si le prêt est court et le capital modeste, une caution ou un nantissement prévu par la convention AERAS peut remplacer une assurance très surprimée.

L’auteur de cette page

Yacine Sahnoune

Courtier en assurances · Fondateur de Prevoya (WeSave SAS) · Directeur de la publication

Il signe l’ensemble des contenus de ce site. Sa spécialité : traduire les barèmes des régimes obligatoires — treize caisses, des règles qui changent chaque année — en une décision claire pour un indépendant ou un dirigeant.

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